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房地产市场 分化加剧
发布时间:2016-01-23 10:38:22 作者:


   2015年在中央促消费、去库存的总基调下,房地产供需两端宽松政策频出,市场成交量价稳步回升,行业运行环境显著改善。但值得注意的是,市场分化态势正在加剧,一线城市成为品牌房企布局重点,三四线城市由于库存高企,房企投资更加谨慎。而在去库存的大背景之下,未来三四线城市将加紧出台去库存措施。

三四线城市加速去库存

   2015年,中国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体步入复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体出现回暖,甚至好于预期。与此同时,包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷,全国商品房库存压力继续增大。

   根据国家统计局1月19日公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况,2015年,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点。2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。其中,住宅待售面积增加1155万平方米,办公楼待售面积增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。

   从不同级别城市来看,目前一线和重点二线城市库存相对较低,而大多数三四线城市库存非常不乐观。今年以来,已有重庆、福建等地提出促进房地产企业健康发展、加快去库存等相关措施。库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

   由于楼市复苏力度较弱,去库存形势仍然较为严峻,投资决策更加谨慎,从而带来开发投资一路走低,区域分化也比较明显。以东北地区为例,根据国家统计局数据,东北地区2015年商品房销售面积为7405万平方米,下降24.5%;销售额4099亿元,下降19.8%,降幅与1-11月份持平。2015年,东北地区投资5475亿元,下降28.5%,降幅扩大0.6个百分点。而东部、中部地区则相对乐观。

一线城市豪宅化趋势明显

   2015年在中央促销费、去库存的总基调下,房地产供需两端宽松政策频出,市场成交量价稳步回升,行业运行环境显著改善,房价由2014年的下跌转为上涨。但因库存压力不同,不同城市间房价仍表现分化。

   根据中国指数研究院统计,2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。分梯队来看,一线城市全年累计涨幅高达17.2%,较2014年扩大16.62个百分点;二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%,跌幅较2014年明显收窄。一线城市因人口、资源及财富持续集聚,各类需求旺盛,2015年在宽松政策助力下,改善性需求明显释放,加之多个高价位项目陆续入市,房价涨幅明显。其中,深圳同比涨幅高达38.65%,上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。受需求热度及年末高价土地成交影响,未来一线城市房价上涨压力仍然较大。

   面对市场分化,房企投资也更加谨慎,更多投向当前房地产市场相对较好,土地价格更高的一线及重点二线城市。以北京为例,已成为品牌房企布局重点,由于竞争激烈,2015年更是出现多个地王。

   从部分房企透露的2016年发展策略来看,一线城市仍是布局重点。比如,绿地明确提出,将根据区域市场分化调整的具体特点,围绕经济发展、人口集聚、产业发展等核心要素,进一步将资源向重点领域、重点城市、重点产品倾斜,一线城市以及中部地区核心城市将是重点投资区域。2015年,龙湖地产拿下地块20余宗,均布局于一线及领先的二线城市。

   从目前情况来看,房企继续争抢一线城市土地的态势不会扭转,高地价也将推高未来房价。目前,一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,楼面价超过当地房价的现象很普遍。这也意味着,未来一线城市豪宅化趋势将更加明显。随着未来高端项目供应量增加,房企如何胜出成为不得不考虑的一个问题。



作者: 来源:中国证券报
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